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吉林华信
真正的一个思路价值万金的体现  
   一、房地产企业税务管理特色
  一谈到房地产企业的税务管理,嘉宾DAvoser感慨地说,这是个大话题,房地产企业涉及的税种很多,几乎税法中所有分税种都能涉及到,包括土地增值税、企业所得税、营业税、房产税、印花税、土地使用水、契税、个人所得税等等。
  房地产企业是很有特色的一个行业,各种税每个阶段都不同,前期、中期、后期每个阶段涉及到的税以及缴纳方法都不一样,不像制造业整个运营阶段所交的税种都是一样的。土地增值税是本次分享的重点,包括流程、资料、管控等等,试图通过嘉宾的经验能够让财务人员少走很多弯路。
  房地产企业税务行业的特色就是税种多,几乎税法中所有分税种都能涉及到,包括土地增值税、企业所得税、营业税、房产税、印花税、土地使用水、契税、个人所得税等等;税额大,一个项目动辄几个亿几十亿甚至几百亿,税负比较高,特别是大城市,消费能力高,房价高,税也高;行业的特性,不像其他企业是永续性,房地产行业是非永续性,一般项目都有个经营期两年三年五年十年,从产品的立项、开始建设、开始卖到产品的交付、结算等等,除了一些商业经营性质的项目需要运营以外,其他的项目结束的时候就开始清算了。
  房地产行业税收法规很多都是暂行条例,没有明文的税法,地方税务部门还会有一些成文或是不成文的地方政策,由于地方税收政策尺度比较大,财务人员一定要跟地方的财税部门的人员沟通。相应的筹划空间比较大,风险也比较大,这也是各级政府管控的重点。
  二、房地产企业税务人员的能力需求
  嘉宾DAvoser认为,正是因为房地产行业的特色,就要求房地产行业的财务人员要有很强的税务实务操作的能力,需要具备很广泛的税务知识,要有成长性,有综合性的税务管理理念,财务人员不仅在项目的可研阶段,还得在项目摘牌、立项、定价、销售等阶段充分的参与、全面的统筹,需要与开发部门、成本营销等部门有密切的沟通,不仅要了解财务的知识、核算知识、税务知识,还要懂得税务成本、建设工程单位的一些专业知识,把握项目各个阶段的特点,对项目结束后的清算工作有非常重要的作用。
  项目的清算主要两种方式,纳税人可以自己申请自行清算,或是税务机关责令清算。****找有相关资质的中介准备好资料。
  三、土地增值税的案例实践
  嘉宾DAvoser强调,企业项目清算的时候要注意当地的特色和要求,需要财务人员做充分的沟通,清算的时间一定做个充分的预估,一般来说在清算的那一年土地增值税会很多,销售如收入产生的利润也许当年比较少,如果当年没有清算,延续到下一年清算,会造成清算的土地增值税,没有足够的利润去冲抵,造成****的所得税的损失。这就要把握住清算的时间,尽量早做计划,或是提前准备好清算。
  嘉宾DAvoser以一个项目为案例,详细介绍了土地增值税清算管理工作、所得税管理工作以及房地产企业涉及的其他小税种,包括政策依据、核算方法、汇算清缴的管控等方面的内容。并且强调财务人员在项目立项时就开始建立与税局良好的沟通,才能在最后的清算阶段做到既符合国家税法要求,又能实现合理纳税的有机结合。
  嘉宾DAvoser是在出差途中完成了这次的分享活动,同样来自房地产企业的参加者如此评价:“嘉宾的专业就在于讲到什么都能信手拈来,这是多年用心积累的结果。”
 
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